Nuda proprietà, un’occasione in anni di crisiBar ownership, an opportunity in years of economic crisis
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| 2014 – Numero 1
| Febbraio 2014 | 4439 Visite | con No Comments

La crisi come ostacolo, ma anche come opportunità. Quante volte l’abbiamo sentito ripetere, negli ultimi anni, dai raffinati analisti fino alle chiacchiere dell’esperto da tavolino (del bar)? Ecco, forse – in ambito immobiliare – si sta mettendo in luce una situazione che sembra confermare questa teoria “bifronte”. Quella della nuda proprietà. La cessione, insomma, di un immobile che rimane tuttavia nella disponibilità di chi lo vende fino a quando è nella necessità di occuparlo. Una formula di vendita che, un tempo, era poco considerata e che attualmente, pur rappresentando ancora solo lo 0,7% dell’offerta totale, è arrivata a crescere di quasi il 22% negli ultimi tre anni. Lo rivela una ricerca effettuata dall’ufficio studi di Immobiliare.it, portale italiano leader nel settore degli annunci immobiliari. E se una volta era una situazione “classica” per gli anziani che, in assenza di eredi o comunque nella necessità di ottenere un piccolo gruzzolo, sceglievano di cedere i diritti di proprietà della casa in cui vivevano, ma non il diritto al godimento del bene stesso.

Ora la platea si è decisamente allargata. Ed è qui che entra in gioco il binomio crisi/opportunità. Se da un lato, infatti, le difficoltà economiche possono aver spinto sempre più persone (e magari proprio gli anziani, con pensioni non ricchissime) a cercare un modo per godersi la vecchiaia senza patemi, dall’altra quella della nuda proprietà rappresenta un’ottima occasione per chi ha un capitale da investire, ma non la necessità di entrare in controllo diretto del bene. Una sorta di titolo a lunga scadenza, che alla fine darà i propri frutti e che nel frattempo viene custodito da chi, quell’abitazione, è abituato a considerarla e trattarla come casa propria. “Senza alcun dubbio la crisi di liquidità è una delle ragioni principali di questo fenomeno – spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it – e la prova è che l’offerta di nuda proprietà, vale a dire la vendita dell’immobile disgiunta dalla possibilità di usufrutto dello stesso, è presente anche al di fuori delle grandi città, in modo equivalente rispetto all’offerta di vendita”.

In particolare, in tutte e cinque le città campione prese a esempio, la crescita delle vendite della nuda proprietà è a doppia cifra: dal 2010 a oggi, l’offerta sia aumentata del 20,3% a Roma, del 18,7% a Milano, del 17,4% a Firenze e del 15,5% a Genova. Solo a Napoli la percentuale supera appena il 10% attestandosi all’11,1%. Segno, probabilmente, che nel meridione la casa ha una centralità maggiore nella vita degli individui e la vendita in nuda proprietà rappresenta ancora un tabù difficile da far tramontare. La tipologia di immobile venduto in nuda proprietà si trova, solitamente, in stabili di tipo economico e in zone semi centrali o di prima periferia. E il valore della proprietà ceduta oscilla tra i 142.000 euro di Napoli e i 228mila euro di Roma. La diminuzione generale dei valori di mercato ha avuto un effetto ovviamente anche su queste vendite, rendendo più esiguo, rispetto al passato, per l’acquirente il vantaggio rispetto all’acquisto di un immobile equivalente in vendita con formula classica. Ma proprio l’attesa connessa a questa tipologia di vendita può rappresentare per chi acquista un impulso ad attendere tempi migliori nelle quotazioni del mercato del mattone. Gli sconti, attualmente, rimangono comunque importanti e se chi compra una nuda proprietà a Milano risparmia circa il 24% del prezzo di mercato, chi fa lo stesso acquisto a Napoli riesce a spendere quasi il 35% in meno. Si trovano nel mezzo i risparmi di Roma (24,7%), Genova (25,6%), Torino (26,6%) e Firenze (31,1%).

In un confronto con il 2010 la domanda (che essendo guidata principalmente da un’ottica ottica di investimento si concentra pressoché esclusivamente (97%) nelle grandi città) è rimasta stabile, a causa del bilanciamento fra l’aumento dell’offerta, e quindi dell’opportunità di acquisto, e la ridotta intenzione all’investimento in Italia. Curiosamente, infine, se esiste un mercato dove la nuda proprietà gode di ottima salute è quello delle Costa Azzurra. In questa area, dove l’investimento ha già dimostrato la propria redditività, le vendite con la formula della nuda proprietà rappresentano il 3,5% del totale e, a parità di offerta, la domanda è aumentata dell’11% in tre anni.The economic crisis sees as obstacle but also as an opportunity. How many times in recent years have we heard repeating it from fine analysts and from “table” experts chatting in bar? Well, maybe – in real estate – a situation confirming this “two-faced” theory is coming to light. The bare ownership. That is, a transfer of real estate that remains however available to sellers until they need to occupy it. A selling solution that, once, it was not taken into consideration and that now, even if it represents only 0,7% of the total supply, has grown by almost 22% over the past three years. This is the result of a study carried out by the Research Department of Immobiliare.it, a leading Italian website for real estate classified ads. This used to be a “typical” situation for seniors with no heirs or for seniors that wanted to set aside a little nest-egg: they choose to transfer the ownership of the real estate but not the right to use the asset.

Nowadays the number of people interested in this opportunity has grown. And that’s the situation for the combination crisis/opportunity to come into play. If, on the one hand, financial difficulties could have led more and more people (and maybe elderlies with low retirement pensions) to find a way to  enjoy a worry free old age, on the other hand bare ownership represents a wonderful opportunity for those who has some money to invest but they do not need to have the asset at their disposal. A sort of long term bond that will give some profits at the end and that, in the meantime, will be taken care by whom usually considers and treats that house as its own. “No doubt the liquidity crisis is one of the main reasons of this phenomenon – says Carlo Giordano, CEO Immobiliare.it – and it proves that the demand for bare ownership, meaning a transfer of real estate that remains separated from the use of it, exists also outside the big cities and it is equal to the sale demand”.

In particular, in all five cities taken as a sample, the growth in sales of bare ownership is a double-digit: from 2010 – present, the supply has increased by 20,3% in Rome, by 18,7% in Milan, by 17,4% in Florence and by 15,5% in Genoa. Only in Naples, the percentage is just over 10%, reaching 11, 1%. This probably means that in the South the house is still very important for people and sales in bare ownership still remains a taboo hard to overcome. Usually the properties sold in bare ownership are located in low-cost buildings and in semi-central areas or in suburbs. The value of the sold properties ranges from 142.000 Euro in Naples to 228.000 Euro in Rome. The general decline in market value has obviously had an effect on these sales: the advantage for the buyer is smaller compared to a classic purchase of a property in the past. But the expectations on this kind of sales, could represent for buyers an impulse to wait for better times in real estate. The discount on bare ownership, right now, are quit high: a 24% saving on market price in Milan and 35% saving in Naples. In the middle Rome (24,7%), Genoa (25,6%), Turin (26,6%) and Florence (31,1%).

Compared to 2010, demand (which being considered exclusively (97%) as an investment, it is concentrated in the big cities) has remained stable because of balancing between the increase of supply, therefore the opportunity to purchase, and the reluctance in investing in Italy. Oddly enough, in the French Riviera real estate market bare ownership enjoys excellent health. In this area, where investments have already shown their profits, sales of bare ownership represents 3,5% of the total and, supply being equal, demand has increased by 11% in three years.

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