Roma, Firenze, Milano. Per un motivo (le bellezze architettoniche e storiche unite all’appeal turistico) o per l’altro (il cuore pulsante del business nazionale), sono sempre queste tre le città italiane in cui comprare casa richiede un investimento di un certo rispetto. Ma, allo stesso tempo, proprio qui un capitale riesce a mantenere un certo valore, nonostante i tempi di crisi stiano colpendo pesantemente proprio il settore del mattone, da sempre considerato a buon diritto un bene rifugio.

Già, perché di fronte a un trend di compravendite sempre più ingessato, a livello nazionale il 2013 ci ha lasciato un’eredità piuttosto scomoda: un calo dei prezzi del 6.6%, con un prezzo medio al metro quadro che si attesta a quota 2270 euro a metro quadro (dati Osservatorio, Immobiliare.it). Un dato, questo, che peraltro viene influenzato dalle rilevazioni registrate in Abruzzo e in particolare a L’Aquila, dove la controtendenza è talmente evidente e smaccata (+11,3% e unico dato in crescita in tutto il Paese) da far correre il pensiero non tanto alle normali dinamiche del mercato delle case, quanto piuttosto alle conseguenze dei disastri del recente terremoto. Alla luce di tutto questo, tuttavia, proprio la Capitale, la città dei Medici e il capoluogo meneghino conservano valori ben superiori alla tendenza italiana. Roma, nonostante una diminuzione dei prezzi addirittura superiore al dato medio nazionale, continua a oscillare su un prezzo medio  che sfiora i 3900 euro al metro quadro (3894, per la precisione), mentre Firenze si ferma poco sotto, arrivando a 3683 euro al metro quadro. Abitare sotto la Madonnina in una casa di proprietà, infine, richiede una cifra che oscilla intorno ai 3574 euro al metro quadro. A una certa distanza si collocano invece altre grandi città come Napoli (3218 euro al metro quadro) e Venezia, poco sopra quota tremila euro (3035). Decisamente più staccate realtà come Aosta, Trento, Cagliari, Bari e addirittura Torino, che nonostante un calo non drastico (-4,3%) mostra un prezzo medio al metro quadro per un appartamento di 2066 euro. Tra i capoluoghi di provincia più abbordabili, infine, ci sono Catanzaro (1316 euro al metro quadro) e sorprendentemente Perugia, con 1635 euro.

Rimanendo invece a un livello di analisi per macro aree, nel nostro Paese le zone in cui il capitale investito in immobili fa più fatica a mantenere il proprio valore è il Sud, dove il calo dei prezzi è arrivato al -7.2% in un anno, mentre il Nord ha fatto segnare un -6.1%. La tendenza, in particolare, si è intensificata nel secondo semestre dello scorso anno, fino a portare i prezzi per una casa al Settentrione a una media di 2273 euro al metro quadro, mentre al Centro ne servono circa 2718 e al Sud solo 1941. Un altro aspetto interessante che emerge dai dati che mandano in archivio il 2013 è che, al di là della connotazione geografica, a soffrire maggiormente sono le grandi città rispetto ai centri più piccoli: chi ha più di 250mila abitanti ha subito un calo addirittura del 7.6%, mentre le città sotto quella soglia hanno sofferto meno della media nazionale (-5.6%).

Secondo una delle regole più elementari dell’economia, questo meccanismo è innescato da una crescita dell’offerta di appartamenti, mentre cala la disponibilità economica di chi invece vorrebbe comprare. E il discorso riguarda anche gli alloggi in affitto, anche se sul mercato rimangono numericamente inferiori rispetto a quelli messi in vendita.

Ora non resta che guardare al futuro. E le prospettive sembrano un po’ più rosee rispetto al passato: «L’aumento dell’offerta, insieme agli incoraggianti dati del Crif che rivelano, a partire da luglio 2013, un trend positivo della domanda di mutuo rispetto allo scorso anno – racconta Guido Lodigiani, direttore corporate e ufficio studi di Immobiliare.it – ci portano a individuare tiepidi segnali di ottimismo per il 2014, anno in cui si prevede una ulteriore riduzione dei prezzi tra il 2 e il 4% ed una crescita della domanda, soprattutto per quel che riguarda gli immobili più “appetibili” per il mercato residenziale: bilocali e piccoli trilocali, in zone semicentrali delle città più grandi».

 Rome, Florence, Milan. For one reason (the historic and architectural beauties together with the tourist appeal) or another (the center of national business), to buy a home in these three Italian cities has always been a considerable investment. But, at the same time, this kind of investment could keep a certain value, despite the economic crisis which is heavily affecting real estate, which has always been rightly considered a safe-haven asset.

Yes, because against a more and more dull trend in transfers of real estate, at a national level the year 2013 has left us a rather difficult legacy: a 6.6% drop in prices, with an average price per square meter of roughly Euro 2270 (from Osservatorio, Immobiliare.it). This data was, by the way, influenced by a survey conducted in Abruzzi and in particular in Aquila, where the reverse trend was so evident and excessive (+11,3%  and it is the only growing data in the country) to make you think that this is not a consequence of normal real estate dynamics, but rather to the consequences of the recent earthquake. In the light of this information, however, the Capital city, the city of the Medici and Milanese capital  keep a value well above the Italian trend. Rome, despite a drop in prices even higher than the average domestic data, keeps fluctuating on an average price per square meter close to Euro 3900 (3894, to be precise), while Florence sets a little bit below, ranging from Euro 3683 per square meter. Living and owing a house under the Madonnina, will cost roughly Euro 3574 per square meter. Other big cities place themselves a little below: Naples (Euro 3218 per square meter) and Venice, a little bit above three thousand Euros (3035). Cities like Aosta, Trento, Cagliari, Bari are placed further down the charts; even in Turin that, despite a drastic drop in prices (-4,3%) it costs an average of Euro 2066 per square meter to buy an apartment. Among the most affordable regional capitals sets Catanzaro (1316 per square meters) and, surprisingly, Perugia with Euro 1635.

In continuing survey macro areas, we find out that in our country it is the South the area in which the capital invested in real estate can hardly keep its value, and in a year the prices have decreased by 7,2% and by 6,1% in the North. In particular, the trend has increased over  the second semester of last year: the average cost for a house is Euro 2273 per square meters in the North, Euro 2718 in the Central Regions and only 1981 in the South. Another interesting aspect that emerges from the survey and that dismisses the year 2013 is that, beyond the geographic connotations, big cities suffer more that smaller cities: in cities with more than 250.000 residents, prices have dropped by 7,6% , while cities below 250.000 residents have suffered less than the national average (-5,6%).

According to one of the most basic rule in economy, this process is trigged by the growth in